Huurrecht

Huurrecht onderwerpen

Wij zijn betrokken bij alle mogelijke huurrechtelijke onderwerpen met betrekking tot de diverse soorten vastgoed, zoals bijvoorbeeld:

• beëindigingen, huurprijsverhoging, gebreken, onderhoud en renovatie;
• huurcontracten nieuw en bestaand bedrijfsruimten, sale and lease back, triple/double net en turn key constructies;
• huurgaranties;
• huurcontracten woningen (studentenhuisvesting, woonzorg);
• (her-)ontwikkelingen;
• vastgoedtransacties (bestaand en nieuw vastgoed, advisering, due diligence (DD), huurcontracten nieuw vastgoed, huurrechtelijke inbreng transactiedocumentatie), ook bij herstructurering vastgoedportefeuilles en vastgoedfinanciering.

Ook zijn wij betrokken bij alle mogelijke huurrecht onderwerpen in andere sectoren, zoals in de zorg, retail en energie. In de zorg is Penrose Advocaten, naast de hierboven genoemde algemene onderwerpen, betrokken bij huurrechtelijke onderwerpen als bijvoorbeeld:

• woonzorg, hurrechtelijke problematiek rondom Scheiden Wonen Zorg; gemengde (zorg-/huur-)overeenkomsten, onderhuur, huurprijzen en servicekosten; en
• huurovereenkomsten in ziekenhuizen en in woonzorgcentra (bedrijfsruimte huur);
• huurcontracten nieuw en bestaand zorgvastgoed; en
• vastgoedtransacties.

In de retail zijn wij betrokken als het bijvoorbeeld gaat om:

• gemengde (franchise-/huur-)overeenkomsten;
• huurcontracten retail en hotels;
• omzetgerelateerde huur;
• huurprijsvaststellingen;
• renovaties winkels en winkelcentra;
• huurbeëindigingen;
• indeplaatsstellingen; en
• verzoeken goedkeuring afwijkende bedingen.

In de energiesector moet bijvoorbeeld gedacht worden aan dakhuurovereenkomsten, de huur / lease van zonnepanelen, huuraanvullende en/of huurafhankelijke opstalrechten, de energie-labelverplichting en WKO-problematiek in verband met huurrechtelijke synergie met de Warmtewet.

Soorten huurovereenkomsten

De wet maakt onderscheid tussen hurovereenkomsten voor winkelruimte (en ook hotels, restaurants etc.), kantoren (en ook fabrieken, loodsen, distributiecentra, daken voor zonnepanelen etc.) en woonruimte. De wettelijke regels ten aanzien van de verschillende categorieën verschillen wezenlijk. Bijvoorbeeld ten aanzien van de mogelijkheden tot opzeggen, huurbescherming en huurprijzen. Welk huurregime van toepassing is, hangt af van wat partijen met betrekking tot het gebruik van het gehuurde bij de aanvang van het huurcontract voor ogen stond, mede gelet op de inrichting van het gehuurde. Niet de kwalificatie van partijen bij een overeenkomst is bepalend, maar het beoogde en daadwerkelijke gebruik van het gehuurde vastgoedobject.

Huurovereenkomst woonruimte

Bij woonruimte wordt ten aanzien van de huur daarvan onderscheid gemaakt tussen zelfstandige – en onzelfstandige woonruimte. Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegang, toilet en keuken. Denk hierbij aan een appartement of woning. Onzelfstandige woningen hebben geen eigen toegang en een toilet of keuken die met meerdere bewoners wordt gedeeld. Denk hierbij vooral aan (studenten)kamers.

Huurbescherming

De meeste huurcontracten voor woonruimte worden aangegaan voor bepaalde tijd, bijvoorbeeld één of twee jaar. Een wijdverbreid misverstand is dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor zowel de huurder als de verhuurder automatisch eindigt na het aflopen van de termijn. Dit is niet het geval. Ook bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft een huurder huurbescherming. Dit betekent dat de verhuurder het huurcontract slechts op beperkte gronden en na afloop van de bepaalde tijd kan opzeggen. Hetzelfde geldt als partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zijn overeengekomen. Ook dan heeft de huurder huurbescherming en kan de verhuurder enkel opzeggen op (dezelfde) beperkte gronden. De huurder kan dus niet makkelijk worden ontruimd.

Opzegging huurovereenkomst woonruimte

Als huurder kan je de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn zoals die is opgenomen in de huurovereenkomst. Is sprake van een huurcontract voor onbepaalde tijd dan kan de huurder deze, met inachtneming van de opzegtermijn, op elk moment opzeggen. De opzegtermijn voor de huurder kan nooit langer zijn dan de betalingstermijn. Is de betalingstermijn één maand? Dan is de opzegtermijn ook één maand. Ook als de huurovereenkomst iets anders vermeldt. Tot slot kan de opzegtermijn voor de huurder maximaal drie maanden zijn.

Ook de verhuurder kan de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd, of als sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, op elk moment opzeggen. Maar dit werkt anders uit dan bij opzegging door de huurder. De verhuurder moet een opzegtermijn in acht nemen van een termijn niet korter dan drie maanden verlengd met één maand voor elk jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd tot ten hoogste zes maanden. Bovendien moet de verhuurder in de opzegbrief één of meerdere van de wet genoemde beëindigingsgronden vermelden. Verder moet in de opzegbrief aan de huurder worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet instemt in beëindiging van het huurcontract.

Anders dan na opzegging van de huurovereenkomst door de huurder, kan alleen de rechter de huurovereenkomst op vordering van de verhuurder beëindigen, tenzij de huurder uitdrukkelijk instemt. Een rechter moet een beëindigingsvordering van de verhuurder toewijzen als voldaan is aan één van de wettelijke beëindigingsgronden:

• als de huurder zich niet heeft gedragen als een goed huurder;
• als sprake is van een diplomatenclausule in de zin van de wet;
• als de verhuurder de woning zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik (waaronder renovatie);
• als de huurder een redelijk aanbod voor een aangepast huurcontract weigert;
• als de verhuurder op grond van het omgevingsplan een gebouw met een andere functie dan een woning wil neerzetten;
• als bij hospitaverhuur de belangen van de hospita bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting daarvan;
• als, bij flexwoningen, een tijdelijke omgevingsvergunning is vervallen;
• als de verhuurder die een natuurlijk persoon is en niet meer dan één woning verhuurt en die tenminste twee jaar voorafgaande aan de huurovereenkomst de woning heeft bewoond, tot verkoop van de woning over wil gaan; en
• als de verhuurder een woningcorporatie is en een wees, die na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst heeft voortgezet, de leeftijd van 28 jaar heeft bereikt en als blijkt dat deze een passende woning kan krijgen.

Huurprijsbescherming

De verhuurder is bij het bealen van de hoogte van de huurprijs gebonden aan het huurprijzenrecht. In het huurprijzenrecht worden drie categorieën betalingsverplichtingen van de huurder onderscheiden, namelijk de kale huurprijs, de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. De huurprijs is – sinds de sinds 1 juli 2024 geldende Wet betaalbare huur – gereguleerd of niet gereguleerd. Onder een niet-gereguleerde huurprijs wordt verstaan een huurprijs voor een zelfstandige woonruimte die bij het aangaan van de huurovereenkomst op grond van het Woning Waarderingsstelsel (het WWS, ook wel: het puntenstelsel) hoger is dan € 1.184,82 (prijspeil 1 juli 2025), de zogenaamde vrije sector huur. De verhuurder is bij de vrije sector huur vrij bij het bepalen van de hoogte van de aanvangshuurprijs.

Onder gereguleerde huur wordt verstaan een huurprijs in het laagsegment of middensegment. Het laagsegment is dan de sociale huur, te weten de huur van zelfstandige woonruimte met een aanvangshuurprijs op grond van het WWS tot € 900,07 (prijspeil 1 juli 2025) of van een onzelfstandige woonruimte (woonwagen of standplaats). Het middensegment betreft de zogenaamde middenhuur, dat wil zeggen de huur van zelfstandige woonruimte met een aanvangshuurprijs op grond van het WWS tussen de € 900,07 en € 1.184,82 (prijspeil 1 juli 2025). Voor gereguleerde huur staat het de verhuurder niet vrij om de hoogte van de huur te bepalen. Sterker nog, het WWS is dwingend: de verhuurder moet de huurprijs aan de hand van het WWS vaststellen, bij gebreke waarvan de gemeente handhavend kan optreden.

De puntentellingen op grond van het WWS zijn terug te vinden op www.huurcommissie.nl.

De hoogte van de huurprijs kan door de huurder op twee manieren ter discussie worden gesteld, namelijk: de hoogte van de aanvangshuurprijs binnen 6 maanden na de aanvang van de huurovereenkomst (met terugwerkende kracht) én de hoogte van de huurprijs na 6 maanden (niet met terugwerkende kracht). De jaarlijkse huurprijsverhoging is voor zowel gereguleerde als voor niet-gereguleerde huur gemaximeerd.

Voor een voorbeeld huurovereenkomst voor woonruimte dat in de praktijk veel wordt gebruikt, zie het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).

Huurovereenkomst winkelruimte

Onder winkelruimte wordt verstaan commerciële ruimte, bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte, restaurant, café, hotel, kampeerbedrijf of ambachtelijk bedrijf. Vaak omschreven als “290-bedrijfsruimte”. De beschikbaarheid van een voor het publiek toegankelijke ruimte (zoals een verkooppunt) is een voorwaarde voor de kwalificatie als winkelruimte. In de praktijk is het niet altijd duidelijk welke huurcontracten aan deze criteria voldoen. Hierover bestaat veel jurisprudentie. Ook gebouwde terreinen, zoals bergingen, parkeerplaatsen in een parkeergarage en andere door de huurder ten behoeve van een winkelruimte gehuurde ruimten kwalificeren als winkelruimte.

Voor de huurovereenkomst voor winkelruimte gelden specifieke bepalingen, met name ten aanzien van de termijn, huurprijs winkelruimte en opzegging van de huurovereenkomst. Deze bepalingen strekken tot bescherming van de huurder. De achtergrond hiervan is dat de locatie voor winkelruimte van groot belang is en de huurder daarom extra beschermd moeten worden tegen onder meer opzegging door de verhuurder. De huurder kan zijn bedrijf niet zomaar op een andere locatie door zetten.

Termijn huurovereenkomst

In het algemeen geldt voor winkelruimte een verplichte huurtermijn van vijf plus vijf jaar. Deze regel is van (semi-)dwingend recht. Dit betekent dat hiervan niet zomaar, zonder toestemming van een rechter, ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Na het verstrijken van tien jaar staat het huurder en verhuurder vrij om ten aanzien van de termijn van de huurovereenkomst af te spreken wat zij willen. Het staat partijen ook vrij om een langere termijn dan tien jaar af te spreken.

Proefperiode

Op het bovengenoemde is één uitzondering mogelijk. Partijen kunnen een huurcontract aangaan van twee jaar of korter. Deze mogelijkheid is in het leven geroepen om de huurder te laten onderzoeken of zijn onderneming rendabel is. Als de verhuurder voor het einde van de periode van twee jaar schriftelijk aan de huurder kenbaar maakt te moeten ontruimen, dan kan de huurder geen beroep doen op huurbescherming en moet de onderneming dus vertrekken. Wordt de termijn van twee jaar overschreden (ook al is dit slechts één dag) dan komt automatisch een huurovereenkomst voor vijf jaar tot stand. Vanaf dat moment heeft de huurder ook huurbescherming.

Opzegging

Opzegging kan door beide partijen geschieden tegen het einde van een huurperiode of, in geval van een huurperiode voor onbepaalde tijd, op elk moment met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste één jaar.
Een opzegging door de verhuurder moet de (verplichte en beperkte) beëindigingsgronden bevatten, bij gebreke waarvan de opzegging nietig is.

Een (geldige) opzegging door de verhuurder beëindigt niet automatisch de huurovereenkomst. Als de huurder niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst, moet de verhuurder een verzoek indienen bij de rechter om de huurovereenkomst te beëindigen en de datum te bepalen waarop de huurder het gehuurde moet ontruimen.

Aan het einde van de oorspronkelijke huurtermijn (doorgaans een huurtermijn van 5 jaar) is beëindiging van de huurovereenkomst toegestaan op basis van de wettelijke beëindigingsgronden (i) ondeugdelijk beheer door de huurder (“slechte bedrijfsvoering”), of (ii) dringend noodzakelijk voor eigen gebruik (“dringend eigen gebruik”). Naast deze wettelijke beëindigingsgronden gelden tegen het einde van de tweede huurtermijn (doorgaans een huurtermijn van 10 jaar) de volgende wettelijke beëindigingsgronden: (iii) weigering door de huurder van een redelijk aanbod en (iv) verwezenlijking van een bestemmingsplan. Als geen van deze wettelijke beëindigingsgronden van toepassing is tegen het einde van de tweede huurtermijn, kan de rechter ook het verzoek van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen op basis van een (algemene) belangenafweging toewijzen.

De huurder is niet verplicht de opzegging te motiveren. De verhuurder kan een door de huurder gedane opzegging niet weigeren.
Voor een voorbeeld huurovereenkomst voor winkelruimte dat in de praktijk veel wordt gebruikt, zie het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).

Huurprijsaanpassing

De (semi-)dwingendrechtelijke bepalingen voorzien in de mogelijkheid van een huurprijsaanpassing (anders dan de jaarlijkse huurindexering). De huurder en/of de verhuurder hebben het recht de rechter te verzoeken de huurprijs aan te passen en te toetsen aan de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare lokale winkelruimte gedurende de laatste vijf jaar. Partijen kunnen een dergelijke huurprijsaanpassing verzoeken tegen het einde van de overeengekomen huurtermijn en in andere gevallen 5 jaar na de laatste huurprijsaanpassing. De nieuwe huurprijs gaat in op de datum waarop de rechter is verzocht de huurprijs te herzien, tenzij de rechter op grond van bijzondere door een van de partijen aangevoerde omstandigheden besluit een andere datum te hanteren.

Huurovereenkomst andere bedrijfsruimte

Onder ‘andere bedrijfsruimte’, ook wel kantoorruimte of “230a-bedrijfsruimte” genoemd, wordt verstaan alle gebouwen die niet als woonruimte en/of winkelruimte worden gekwalificeerd. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een kantoor, loods, distributiecentrum, fabriek, magazijn, reisbureau of bank. Ook bijvoorbeeld een dak van een gebouw dat wordt verhuurd ten behoeve van zonnepanelen kwalificeert als 230a-bedrijfsruimte.

Bij 230a-bedrijfsruimte hebben huurder en verhuurder veel (contractuele) vrijheid, bijvoorbeeld over de looptijd en beëindiging van de huurovereenkomst en over de huurprijs en huurprijsaanpassing.

Termijn en eindigen huurovereenkomst

Als een huurcontract voor bedrijfsruimte wordt aangegaan voor bepaalde tijd dan eindigt de huurovereenkomst automatisch (van rechtswege) na het verstrijken van de overeengekomen periode. Op het moment dat het huurcontract is aangegaan voor onbepaalde tijd kan deze door de huurder en verhuurder te allen tijde worden opgezegd. Dit betekent echter niet dat de huurder zonder meer hoeft te vertrekken.

De huurder heeft namelijk ontruimingsbescherming. Deze dwingendrechtelijke bescherming houdt in dat de verplichting voor de huurder om het gehuurde te ontruimen van rechtswege wordt opgeschort voor een periode van twee maanden vanaf de datum waartegen de ontruiming is aangezegd. De verhuurder moet dus de ontruiming aanzeggen. De huurder heeft geen recht op ontruimingsbescherming als hij zelf heeft opgezegd, als hij uitdrukkelijk heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst of als hij door een rechter tot ontruiming is veroordeeld.

Binnen deze periode van twee maanden kan de huurder bij de rechter een verzoek indienen om de termijn van ontruimingsbescherming te verlengen tot maximaal één jaar. Dit kan vervolgens nog twee keer. De ontruimingsverplichting kan dus – theoretisch – voor maximaal 3 jaar worden opgeschort. Bij de beoordeling van het verzoek van de huurder weegt de rechter het belang van de huurder bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde af tegen het belang van de verhuurder bij ontruiming van het gehuurde.

Voor een voorbeeld huurovereenkomst voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte dan winkelruimte dat in de praktijk veel wordt gebruikt, zie het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).