Penrose Advocaten vastgoedtransacties

Aan- en verkoop van grond en stenen

De praktijk leert dat ‘stenentransacties’ vaak hetzelfde patroon volgen, hoe groot of hoe klein ook, bijvoorbeeld de aan- en verkoop van grond, van een bedrijfspand, winkel of woning of van een hele portefeuille. Na de selectie volgt het bod, mogelijk eerst indicatief. Een bod wordt over het algemeen gekoppeld aan een aantal voorbehouden. Ook wel ontbindende voorwaarden genoemd, zoals een bouwtechnische keuring, een financieringsvoorbehoud of een goedkeuringsvoorbehoud. Het principeakkoord wordt vaak vastgelegd in een Letter of Intent (LOI) of een Term Sheet. Daarna volgt het technisch, financieel, juridisch en fiscaal due diligence. Dan wordt de koopovereenkomst opgesteld en dient deze beoordeeld te worden. Doorgaans gelijktijdig worden de bankfinanciering en de zekerheden geregeld. Na de beoordeling en ondertekening van de koopovereenkomst vindt de levering, de betaling en de vestiging van de zekerheden bij de notaris plaats.

Aan- of verkoop van aandelen van vennootschap waarin vastgoed is ondergebracht

Vastgoed kan ook worden verkocht en overgedragen door middel van een aandelentransactie. In dat geval worden de aandelen van de vennootschap waarin het vastgoed is ondergebracht en alle andere activa en passiva van de vennootschap verkocht en door middel van een leveringsakte, verleden bij de notaris, overgedragen. Deze transactie volgt, zo leert de ervaring, ook steeds hetzelfde patroon. Dat patroon is hierboven omschreven. Het is hierbij belangrijk dat de koopprijs voor de aandelen van een vastgoed-BV meestal niet dezelfde is als de marktwaarde van de onroerende zaak zelf. Doorgaans worden de (eventuele) schulden verrekend via de koopprijs als ook de latente vennootschapsbelasting over het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed en de boekwaarde op de balans. Mede om die reden is het verstandig om fiscaal advies in te winnen.

Bij een aandelenoverdracht gaan alle rechten en verplichtingen in de vennootschap van rechtswege over op de koper. De koper neemt met de aankoop van de aandelen de hele onderneming inclusief alle overeenkomsten en alle vergunningen van de vennootschap over, ook die dingen waar hij niet mee bekend is. Een goed onderzoek vooraf, een due diligence, is dus van belang.

Aan- of verkoop van activa en passiva van vennootschap waarin vastgoed is ondergebracht

Vastgoed kan ook worden overgedragen door middel van een zogenaamde activa- passiva transactie. Bij een activa-passiva transactie worden losse onderdelen van een bedrijf verkocht, zoals vastgoed, voorraden, inventaris, installaties, vergunningen en intellectuele eigendomsrechten. De koper weet hierdoor precies wat hij koopt. Deze aanpak maakt het mogelijk om alleen interessante of minder risicovolle onderdelen over te nemen. Een nadeel is dat elk onderdeel apart moet worden overgedragen volgens de daarvoor geldende regels. Bovendien moet er rekening mee worden gehouden dat medewerking van contractspartijen nodig is voor contractsovernemingen – bij huurovereenkomsten voor winkelruimte mogelijk afdwingbaar door middel van indeplaatstellingen – en dat vergunningen of IE-rechten mogelijk niet of slechts beperkt overdraagbaar zijn.

Ook deze transactie volgt, zo leert de ervaring, steeds hetzelfde patroon. Dit is vergelijkbaar met het patroon als het gaat om de stenen- of de aandelentransactie waar het vastgoed betreft.

Aan- of verkoop van vastgoedontwikkelingen

Vastgoed dat nog moet worden gebouwd of zelfs nog moet worden ontwikkeld, kan ook worden overgedragen. Het gaat dan ook om de aan- en verkoop van (project)ontwikkelingen. Vaak is er niets anders over te dragen dan de grond en de benodigde contracten om tot de ontwikkeling van de grond te komen. Denk bij dat laatste aan ontwikkelingsovereenkomsten, koop-/realisatieovereenkomsten, aannemingsovereenkomsten, samenwerkingsovereenkomsten, anterieure overeenkomsten en/of huurovereenkomsten. Er zijn verschillende manieren om nog te ontwikkelen vastgoed over te dragen, bijvoorbeeld door middel van ‘forward purchase’ of ‘forward funding’.

Forward purchase

Bij een forward purchase spreken partijen af dat de koopovereenkomst – voor aandelen in een (vastgoed-)vennootschap of voor het vastgoed zelf – wordt gesloten onder de (opschortende) voorwaarde dat de bouw van het vastgoed gereed is. Normaal gesproken is dat het moment van de voorlopig oplevering. De overdracht van het vastgoed vindt pas dan plaats. Daardoor draagt de koper geen bouwrisico en geen risico wanneer de verkoper/ontwikkelaar failliet gaat. Dit vergemakkelijkt vaak de financiering voor de aankoop van het vastgoed.

Forward funding

Bij een forward funding wordt de koopovereenkomst – voor aandelen in een (vastgoed-)vennootschap of voor het vastgoed zelf – gesloten zonder de (opschortende) voorwaarde dat de bouw van het vastgoed gereed is. Vaak geldt er bijvoorbeeld wel een voorwaarde voor het verkrijgen van definitieve onherroepelijke vergunningen. De eigendomsoverdracht vindt plaats vóórdat de bouw van het vastgoed gereed is. De koopprijs wordt in delen tijdens de bouw betaald.

De koper draagt hierdoor meer risico dan een koper bij forward purchase, met name bij wanprestatie of insolventie van de verkoper/ontwikkelaar. Daartegenover staat dat de koper vroegtijdig betrokken is en invloed kan uitoefenen op de ontwikkeling zelf en de daaraan ten grondslag liggende overeenkomsten.